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房地产行业11月行业动态报告土地市场“小步快跑” 政策多重...


(资料图)

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11 月销售波澜未起,修复进程仍较缓慢。11 月促销不利,政策效果尚未传导至销售端。2022 年11 月,30 城新房销售面积1152.15 万平,同比增速为-24.78%,环比增速为6.90%,成交套数106710 套,同比增速为-29.59%,环比增速为8.98%,本月成交面积和套数较10 月略有回升,但同比下降趋势仍在延续,未有明显改善。第四季度以来,为促进销售去化,保持回款流动性,各大房企推出多样化营销促销活动,但就销售数据来看,成绩不算理想。11 月以来,多项房企融资支持政策出台,市场心正在逐步修复,虽然目前市场尚未企稳,但复苏发展方向既定,现阶段处于市场修复的阶段性阵痛期。

集中供地走向灵活,核心城市热度创新高。随着土地市场下行,今年部分城市集中供地更加灵活,供地批次增加到四轮、五轮多批次。

截止到11 月30 日, 22 个集中供地重点城市中,已有无锡、南京、苏州等17 个城市正式推出第四批次集中供地公告。其中,7 城已完成第四批次土地集中出让。就已完成出让的情况来看,已成交的63 宗地中,底价成交52 宗地,底价成交率达79.36%,与三轮土拍基本一致,触线成交8 宗地,触线成交率12.70%,较三轮+4.70pct,但不及本年一轮、二轮。无锡、苏州、南京、武汉于近日发布五轮供地息,共计推出住宅用地229.56 万方,“小步快跑”灵活供地或成后续常态,预计12月将有更多城市参与土拍末班车。

政策端持续发力,组合拳释放积极号。《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》提出,支持存量贷款、债券合理展期,有效避免房企债务风险蔓延。预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企,将率先脱困,迎来用修复。强调支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构提供配套融资支持。房企融资环境有望进一步好转,促进已销售房屋竣工交付提速,对行业需求端、居民预期提振产生积极意义。第二支箭扩容,支持民营房企发债。第三支箭落地,允许房企股权融资。预计民营房企将获得多渠道的融资支持,三箭齐发,有助于行业恢复到良性循环。

保函置换预售资金监管,支持优质房地产企业合理使用预售监管资金,对于防范化解房地产企业流动性风险具有重要意义。

投资建议供给侧“三箭齐发”托底房企融资,需求侧政策想象空间也已经打开,现阶段为下行周期以来最强托底政策落地期,供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路,我们看好供需两端政策共振带来的板块修复行情。我们建议关注三条主线1)短期弹性较大的优质民企新城控股(601155)、龙湖集团(0960);2)强用、厚土储、优布局的优质房企保利发展(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、万科A(000002)、滨江集团(002244);3)优质物业管理公司招商积余(001914)。

风险提示销售下滑超预期、政策支持力度不及预期等风险。

关键词: 土地市场 房地产企业 房地产行业

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